不動産投資とは?初心者向けにメリット・デメリットを解説!

投資初心者にも不動産投資はおすすめ?

枇杷トーヤ
坊主校長こと枇杷トーヤです。今回も楽しく学んでいきましょう。

「まとまった資金があるし不動産投資やってみようかな」

「家賃収入という不労所得で老後は悠々自適な生活を送りたい」

「現物投資の不動産なら初心者の自分もまだ安心して始められるかも」

などのようなお考えで不動産投資を始めようという方もいらっしゃるのではないでしょうか?

しかし不動産投資とは、投資初心者が知識ゼロで始めるには危険も伴う投資方法でもあります。

この記事で不動産投資とは何か、メリット・デメリットなどの特徴、注意点を押さえておきましょう!

不動産投資とは何か?どんな種類がある?

不動産投資と言っても実はその種類はいろいろです。

そこでまずは不動産投資とは何か、代表的な不動産投資の種類と特徴からチェックしてみましょう。

不動産の種類まとめ

アパート・マンションの一棟運用

アパートやマンション、商業ビルなどの建物を一棟まるまる購入し、一部屋ずつ貸し出す運用方法です。

高い収益も見込める一方、失敗した時のリスクも大きいのが特徴的ですね。

  • 土地も所有するため資産価値が高く、建て替えや修繕なども自由に決定できる
  • 一部屋空室が出ても他の部屋の家賃収入でカバー可能
  • 購入金額が高額
  • 一棟のみ保有の場合一か所にまとめて投資するためリスク分散ができず、被災時や入居需要減少時の打撃も大きい

ワンルーム投資

1部屋のみを購入して貸し出すワンルーム投資。

アパート・マンションの一棟購入よりも少額資金で投資が可能ですが、所有物件が少ないと空室が出た際にローン返済や管理費の資金繰りに影響が出る可能性もあります。

  • 比較的少額から投資可能
  • 異なるエリアに複数物件を保有することでリスク分散も期待できる
  • 空室が出る収入面での打撃が大きい
  • 共有部分の修繕や変更の自由度が低くなる

一戸建て投資

一戸建て物件を購入して貸し出す運用方法です。中古の戸建て物件は数百万円で購入できるものもあり、少額から始めやすいという特徴があります。

リフォームなども自由にできる反面、内装や屋根、外壁などの修繕費が高くなる傾向もあります。

  • 少額から始めやすい
  • ファミリー層が多く入居期間が長期傾向にある
  • リノベーションなどの自由度が高い
  • 入居者が決まらなければ家賃収入がゼロに
  • リフォーム費用や修繕費が高くなりがち

REIT(不動産投資信託)

上記3つのような現物不動産投資が資金面・リスク面で難しいという方は、REITなどのように間接的に不動産投資を検討してみるのもおすすめです。

REIT(リート)=投資家から集めた資金を投資法人が複数の不動産を購入・運用する不動産投資信託のこと。
1商品で複数不動産に分散投資でき、株のように証券化されているため現物不動産と比べて流動性が高いのも特徴的です。
一方で投資物件が被災するリスクや、投資法人が上場廃止したり倒産したりしてしまうリスクが伴うことも覚えておきましょう。
  • 少額から不動産投資ができる
  • 高利回り傾向
  • 流動性が高く分散投資もしやすい
  • 物件が被災するリスク
  • 上場廃止・投資法人倒産のリスク

不動産投資のメリット

さて、代表的な不動産投資の種類をご紹介したところで、続いては人々が不動産投資をする理由、不動産投資で得られるメリットから押さえてみましょう。

インカムゲイン・キャピタルゲインどちらも得られる

不動産投資の最大のメリットは、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えることではないでしょうか?

インカムゲイン=資産を保有中に得られる収益のこと
(例)株式の配当、不動産投資の家賃収入
キャピタルゲイン=保有資産を売却して得られる売買差益のこと
(例)株式の売却益、不動産投資の物件売却益

不動産投資におけるインカムゲインとは家賃収入のことを、キャピタルゲインとは物件の売却金額が購入時金額を上回った際の差益のことを意味します。

インカムゲインとキャピタルゲインの例

不動産投資では空室が出なければ家賃という定期収入が長期に渡って入ってきますし、不動産価格が上がれば売却して現金化することも可能。

退職金も年金も減少傾向にある近年、不動産投資でうまく運用できれば老後安定的な収入も期待できるのは大きな魅力と言えるでしょう。

自己資金が少なくても始められる

不動産投資ではローンを組むことができるため、最初から巨額の自己資金が必要となるわけではなく、ある程度の頭金があれば不動産投資を始められます。

もちろん物件購入後にしっかりとローンを返済していく必要がありますが、その際に家賃収入でローン返済も可能。

自己資金+融資によって、自己資金だけでは購入できなかったより大きい物件を購入して収益性を高めるレバレッジ効果が期待できるのも不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。

レバレッジ効果=てこの原理のこと。少ない資金で大きな投資効果を得ること

生命保険代わりにも活用できる

不動産購入時にローンを組む際に団体信用生命保険に加入するため、もしも投資家本人が死亡した場合などは、残りのローンを支払う必要がなくなります。

また、不動産自体は資産として遺族のもとに残るため、家賃収入や物件を売却して現金化した資産は遺族の生活の助けとなることでしょう。

このように生命保険代わりとしても活用できるのも大きな魅力ですね。

 

不動産投資はやめとけ?デメリット・リスクも確認

枇杷トーヤ

一方で「不動産投資はやめとけ」という声を耳にしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

では不動産投資をおすすめしない理由や不動産投資のリスク・デメリットは何か、代表的なものをご紹介します。

空室リスク

不動産投資で最も気を付けたいのが空室リスク。

どんなに素敵な不動産物件も入居者が決まらず空室になると、家賃収入が入らず収益が途絶えてしまうことに。

ローンを組んで物件を購入する方が多いと思いますが、家賃収入が減ったりゼロになったりすることでローン返済が難しくなってしまうことにも繋がります。

そのため、需要が高く空室が発生しにくいエリアや物件を見つけるだけでなく、物件購入後も定期的な管理やリフォームなどの修繕を行うなど物件のケアも求められるでしょう。

地震・火災などの被災リスク

災害大国の日本。地震、火災、台風、ここ数年では豪雨による被害なども続いていますよね。

このようにいつ・どこで・どのような災害が起きるかは予測できない中、保有不動産が被災すると修繕に大きなお金がかかってしまうでしょう。

そのため、物件探しの際にハザードマップもチェックしたり適切な保険に加入したりするなど、被災リスクもしっかり対策しておきたいですね。

家賃価格・物件価格の下落リスク

株投資や投資信託では商品購入して長年経過しても、古くなったからといって価値が下がることはありませんが、建物は老朽化が進むことで建物の価値も下がってしまいます。

空室が出ないよう家賃価格を値下げせざるを得なくなったり、不動産を売却する際に希望金額では買い手がつかなかったりする可能性も出てくるでしょう。

保有不動産の価格が大きく下落すると、物件を売却したい時に売却損で最終的な損益で見ると思ったよりリターンが出ないということにもなりかねません。

既出の通り不動産投資ではインカムゲイン・キャピタルゲインのどちらも狙えるものの、収益を出し続けるにはこのような様々なリスクに一つ一つ対策・対処していく必要があるでしょう。

不動産投資とは何か・特徴も勉強したうえで賢く始めよう

不動産投資は上手に運用できれば、長期的・安定的な収益が見込める一方、物件選定が難しかったり物件購入後も管理や修繕に手間暇がかかったりと難易度が高い投資方法でもあります。

そのため、投資初心者は不動産投資とは何か、不動産投資ならではのリスクやその対処方法は何かについて事前にしっかり勉強したうえで始められると良いでしょう。

ご自身での物件選びや不動産運用に自信がない方は、記事中でご紹介したREITや投資信託、ヘッジファンド投資、IFAなどプロの力を借りる選択肢を検討してみても良いですね。

枇杷トーヤ
投資信託は近年認知度や実際に投資している人も周りに多いと思いますが、ヘッジファンドやIFAはよくご存知でない方もいらっしゃるかもしれないので、投資先候補として適切か以下の記事も一度読んでチェックしてみてくださいね。
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